饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明(m辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么íng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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