文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展600毫升等于多少斤水，800ml是多少水(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如600毫升等于多少斤水，800ml是多少水果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)600毫升等于多少斤水，800ml是多少水相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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