导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(w阿富汗是不是亡国了èi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(l阿富汗是不是亡国了iàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1阿富汗是不是亡国了套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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