文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张(泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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