饱受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一(yī)套10初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间00万元的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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