导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(h抓蚯蚓真的能赚钱吗ù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建抓蚯蚓真的能赚钱吗筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　抓蚯蚓真的能赚钱吗ng>城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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