近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(x50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间iǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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