近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(ni见字如晤,展信舒颜，展信安的用法án)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)<见字如晤,展信舒颜，展信安的用法/p>

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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