导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lá乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗i)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qi乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗án)建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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