近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(ch武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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