万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(ré我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意n)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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