OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(s起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口hà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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