文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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