5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōn恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因g)，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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