5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de腰围88是多少 腰围88是多少码)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配腰围88是多少 腰围88是多少码置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～腰围88是多少 腰围88是多少码18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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