近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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