一线城(chéng)市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取消二手房指导价的(de)消息在(zài)房产圈(quān)刷(shuā)屏了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息(xī)为什么这么重要？首先(xiān)二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最(zuì)后一个还在“认真”实施这条政策(cè)的城(chéng)市，最后深圳是房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一动(dòng)都具有风(fēng)向标意义。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房指导(dǎo)价如果取消(xiāo)，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市(shì)回(huí)暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国(guó)楼市回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导价”正(zhèng)式(shì)结束。传言称：二手房贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网签备(bèi)案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方(fāng)文件(jiàn)。据证券时报21日(rì)消(xiāo)息，目前深圳多家大行表示“尚未接到(dào)正式通(tōng)知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院研(yán)究(jiū)总监严(yán)跃进认为(wèi)，本次政策大概率(lǜ)为真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领域(yù)按(àn)照新的(de)规则进行，但不会(huì)出(chū)台(tái)正式文件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事情(qíng)，是不(bù)用发(fā)文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深(shēn)圳(zhèn)楼(lóu)市(shì)二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区的(de)参(cān)考价，很多南山、福田、宝安(ān)中心(xīn)区(qū)的(de)高价盘(pán)，直接按照当时的市场(chǎng)价(jià)打(dǎ)了5折(zhé)、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银(yín)行只(zhǐ)能按照指(zhǐ)导价来计(jì)算首付(fù)、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还(hái)不(bù)觉得厉害(hài)，但经(jīng软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了)历(lì)了(le)这(zhè)两年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万(wàn)的房子(zi)，如(rú)果不“指导”，可(kě)以首付3成(chéng)即(jí)300万；如果指导价打七折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的部分，实(shí)际首付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了(le)购房能力，相当(dāng)于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后(hòu)，东(dōng)莞、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西安(ān)、合肥、广州等(děng)10多个城(chéng)市陆续(xù)跟进。事实也(yě)确实证(zhèng)明(míng)了，这(zhè)条政策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根据安居客的统计，实施二手房指导(dǎo)价的10个(gè)城(chéng)市，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到(dào)疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手房更是惨(cǎn)不忍(rěn)睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城市房价只有6个(gè)同比上涨，其(qí)他的泥沙(shā)俱(jù)下。

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　　深圳，有人付(fù)出了沉(chén)重代(dài)价

　　据深圳乐有(yǒu)家(jiā)研究(jiū)中心数(shù)据显示：成交量上，二(èr)手房指导价(jià)出台当(dāng)年，深圳二手住(zhù)宅(zhái)成交量同比(bǐ)下(xià)滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成(chéng)交量(liàng)同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二(èr)十年最(zuì)低记录，相较2020市场(chǎng)高峰(fēng)缩(suō)水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布当月相比，如(rú)今二(èr)手房挂牌价(jià)低于及(jí)接近(jìn)参(cān)考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经历其(qí)中的人，才能(néng)深切的感(gǎn)知(zhī)其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前(qián)高杠杆买了2套华润城(chéng)，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本高达(dá)20万(wàn)/平(píng)，目(mù)前(qián)价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和(hé)持有成本(běn)，差不多亏损(sǔn)超(chāo)千(软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了qiān)万(wàn)。

　　深(shēn)圳一(yī)大(dà)批人(rén)这两年感受到了(le)太多“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多年新低，学(xué)区房神话不再(zài)，房产(chǎn)中介(jiè)的(de)日子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市(shì)的(de)基调(diào)下，2022年以来(lái)，实施了二手(shǒu)房(fáng)指导价的城市陆陆续续低调(diào)退出，目前只有深圳(zhèn)还(hái)是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一线(xiàn)城(chéng)市也(yě)不(bù)端着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点多(duō)子女(nǚ)家庭和职(zhí)住平衡家(jiā)庭购房支(zhī)持政(zhèng)策。上海也考虑予以(yǐ)多(duō)孩(hái)家庭在新房计分制(zhì)度(dù)政(zhèng)策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份70个(gè)大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售(shòu)价(jià)格变动情况来看(kàn)，广州(zhōu)、深圳的新房、二手(shǒu)房价格(gé)仍然(rán)是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同(tóng)比增长了，其他二线城(chéng)市(shì)如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能(néng)不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能(néng)更急。3月(yuè)份，两部门(mén)联合发(fā)文，全面推动(dòng)二手房“带押过户”全国(guó)实施，这(zhè)是一条(tiáo)被(bèi)广(guǎng)泛好评的新政。对(duì)于激(jī)活(huó)二手房交易(yì)，具有定海神针般的作(zuò)用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是指出：建(jiàn)筑(zhù)业、房地(dì)产企业(yè)要发(fā)挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识(shí)，从(cóng)字面理解一(yī)下这(zhè)两个(gè)词(cí)，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行(xíng)了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果(guǒ)压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶(fú)持(chí)楼市的(de)政策，还有一大波正(zhèng)在路上...

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