近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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