饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过(87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些)本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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