导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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