文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别>1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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