文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(y木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢ǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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