5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xià中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家n)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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