万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(j蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗í)团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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