文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；<偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧/p>

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧g>3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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