万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级(锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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