一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)取消二手(shǒu)房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息(xī)为什(shén)么(me)这(zhè)么重(zhòng)要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被称(chēng)为“核弹级”政策，其次(cì)深(shēn)圳几乎是(shì)最后一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳(zhèn)是房价(jià)前三的核(hé)心(xīn)城市。所以(yǐ)，深圳的(de)一举一动都(dōu)具有风向标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人士(shì)指出(chū)，深圳(zhèn)二手房指导价如果(guǒ)取消，首先有利于深圳(zhèn)二(èr)手房回暖，然(rán)后二手房回暖有利(lì)于(yú)深(shēn)圳楼(lóu)市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传“二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)”正式结束(shù)。传言称：二手房贷(dài)款不(bù)按官方参考(kǎo)价（指导价(jià)），银行(xíng)核定(dìng)房价(jià)以(yǐ)网签(qiān)备案价和(hé)评估价(jià)孰(shú)低为(wèi)准。

　　自(zì)此，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时报21日(rì)消(xiāo)息，目前深圳多家(jiā)大行表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍(réng)按(àn)参(cān)考价办理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还(hái)需要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更(gèng)多(duō)体现为银(yín)行贷款等领域按照新(xīn)的(de)规(guī)则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不(bù)用发(fā)文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出世。当(dāng)时(shí)，深圳(zhèn)一口气公布了全(quán)市3595个小区的参考价，很多南山、福(fú沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家)田、宝安中心区(qū)的(de)高(gāo)价盘，直接(jiē)按照当时(shí)的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经(jīng)历了(le)这两年的(de)痛苦，才(cái)深(shēn)知为(wèi)啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成即300万；如果指导(dǎo)价打(dǎ)七折即700万，那么首付(fù)3成210万，加上需要全(quá沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家n)款支付(fù)的部(bù)分，实际首付去到了510万，相当于(yú)首付5成(chéng)了（多给(gěi)210万首(shǒu)付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手(shǒu)房参(cān)考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥、广州等(děng)10多个(gè)城(chéng)市(shì)陆续(xù)跟进。事(shì)实也确实证明(míng)了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计(jì)，实施二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二(èr)手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全(quán)国(guó)70个大中(zhōng)城市房价只有6个同比(bǐ)上涨，其他的(de)泥沙俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究(jiū)中心数据显示：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比(bǐ)下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年(nián)成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近二十年(nián)最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月相比，如今二(èr)手房挂(guà)牌价(jià)低于(yú)及接近参(cān)考价的房源占比大幅(fú)增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参(cān)考价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人，才能(néng)深切的(de)感知其威力(lì)。

　　深圳房(fáng)东，斩仓(cāng)的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三年前高(gāo)杠(gāng)杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒(méi)体推测，如(rú)果案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前(qián)价(jià)格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加(jiā)这三年(nián)的(de)房(fáng)贷(dài)和持(chí)有成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大(dà)批人这(zhè)两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成交量创下多(duō)年(nián)新(xīn)低，学区房神话不再，房(fáng)产中介(jiè)的日子难过，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼(lóu)市的基调下，2022年(nián)以来(lái)，实施了二手房指导(dǎo)价的城市陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深(shēn)圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一(yī)线城市也(yě)不端(duān)着了(le)。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山(shān)区试点(diǎn)多(duō)子女家(jiā)庭和职住平衡家(jiā)庭购房(fáng)支持政策。上(shàng)海也(yě)考虑予以多(duō)孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城市(shì)商品住宅(zhái)销售价(jià)格(gé)变动情(qíng)况来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其他二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都(dōu)、南京、合(hé)肥等城市价格都是同比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份，两部门联合(hé)发(fā)文(wén)，全面推动(dòng)二手房“带押过户”全(quán)国实施，这(zhè)是(shì)一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活(huó)二手(shǒu)房交易，具有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹(hóng)近(jìn)日更是指出：建筑(zhù)业、房地产企(qǐ)业(yè)要发挥(huī)国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识(shí)，从字面理解一下(xià)这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也许，今年(nián)扶持(chí)楼市的政策(cè)，还有一(yī)大波(bō)正在路上...

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