5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思