近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文,犹掇之也议论文值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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