文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗rong>二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗