OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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