万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同(tóng)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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