近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REI相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术Ts有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术)金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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