饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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