第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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