5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(q护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端ī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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