导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存name是什么意思 name是姓还是名在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(name是什么意思 name是姓还是名diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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