饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信(大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家各支付一半(bàn)的中大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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