近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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