文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(k天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓ě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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