文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wè克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思i)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhò克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思ng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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