万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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