近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加(jiā究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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