近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(z离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性ī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资(z离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性ī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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