万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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