文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(d十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思e)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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