饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(龙有几个爪 龙有两个根吗hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，龙有几个爪 龙有两个根吗如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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