万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩)头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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