“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，房(fáng)地(dì)产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注(zhù)度从(cóng)板块向单个(gè)标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现爆(bào)雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个(gè)基准：有(yǒu)大(dà)的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示(shì)，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还(hái)是(shì)那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一(yī)个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房企在(zài)资本(běn)市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别(bié)重视企业(yè)的成本优势(shì)，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本(běn)是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房(fáng)企出(chū)现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的(de)趋(qū)势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房(fáng)企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的(de)开(kāi)盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张(zhāng)的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这(zhè)个比(bǐ)例(lì)如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并(bìng)没(méi)有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较(jiào)积极的(de)拿地策略的同时(shí)，也较好地(dì)控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好(hǎo)国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大(dà)流母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸通股东中新进了(le)“中国工商(shāng)银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合型证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司(sī)的几只产(chǎn)品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销售规模(mó)、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等多(duō)维(wéi)度(dù)都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年(nián)一季(jì)报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业(yè)绩(jì)的持(chí)续(xù)增(zēng)长，和(hé)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团(tuán)有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充(chōng)同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来(lái)多(duō)家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业(yè)链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对(duì)地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的需求也(yě)会(huì)越来越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的(de)增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关的(de)行业，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月(yu母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸è)线连收七(qī)根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等(děng)多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理的(de)广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了(le)持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独(dú)门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越(yuè)被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的(de)大(dà)多在香港上(shàng)市(shì)，如何(hé)选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到(dào)期(qī)之后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为物业(yè)公(gōng)司很(hěn)容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这(zhè)些(xiē)固定人(rén)员成本的年度增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做到提(tí)价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸