导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大(沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表dà)量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表)吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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